DÚVIDAS FREQUENTES

LEILÃO BANCO ITÁU - DIREITOS DE CRÉDITO GARANTIDOS POR UNIDADES IMOBILIÁRIAS VINCULADAS

1. Participando deste leilão e arrematando um dos lotes estou comprando um imóvel já pronto para o uso?

Não. Na aquisição de um lote deste leilão, você estará comprando do Banco Itaú direitos de crédito sobre um contrato de financiamento imobiliário concedido a um mutuário que está inadimplente junto ao banco e encontra-se em execução judicial promovida pelo Banco com vistas à retomada do imóvel por falta de pagamento.

Assim, você está adquirindo os direitos de crédito juntamente com as respectivas garantias reais incidentes sobre o imóvel que está descrito em cada lote. Somente haverá a outorga da escritura relativa ao bem para seu nome ou quem você vier a indicar, após a retomada pelo Banco Itaú.

2. A quem se destina este leilão?

Este leilão é destinado a investidores, fundos de investimentos, administradoras de imóveis, corretoras, advogados, e ainda a outros que estejam familiarizados com esta modalidade de ativos, onde é feita a cessão dos direitos de crédito juntamente com as respectivas garantias reais sobre imóveis, passando os arrematantes a fazerem parte dos processos judiciais já existentes da retomada dos referidos imóveis.

3. Como participar do leilão on-line?

O interessado em participar no leilão deverá efetuar o cadastro junto à página do leiloeiro. Após o recebimento da senha, o interessado deverá solicitar a habilitação, com até 1 (uma) hora de antecedência à data do fechamento parcial do leilão.

4. Se arrematar como faço o pagamento?

Os proponentes vencedores terão o prazo de 24 (vinte e quatro) horas, depois de comunicados expressamente, para efetuar o pagamento do sinal, ou da totalidade do preço de venda dos lotes, quando for o caso, e da comissão do leiloeiro. No caso do não cumprimento da obrigação assumida no prazo estabelecido, estará o interessado sujeito às sanções cabíveis.


5. Quais são as condições de pagamento deste leilão?

O Preço de cada lote deverá ser pago pelo arrematante em moeda corrente nacional, da seguinte forma: 50% (cinquenta por cento) no ato da arrematação do lote e o saldo em 12 (doze) parcelas iguais e sucessivas, com vencimentos mensais a partir da data de arrematação. O arrematante deverá pagar ainda, no ato da arrematação, comissão ao leiloeiro no valor equivalente a 5% (cinco por cento) do preço total do arremate. 


6. Posso utilizar para o pagamento Carta de Crédito, FGTS ou financiamento imobiliário?
Não. Não é permitida nenhuma outra forma de pagamento que não seja a estipulada no edital do leilão.

7. O mutuário que está inadimplente com o banco pode comprar?
Pode sim, seguindo as mesmas condições de pagamento estipuladas no edital deste leilão.


8. Quais os documentos que devo apresentar no leilão após a arrematação?
No ato da arrematação o arrematante, pessoa física, deverá apresentar RG/RNE e CPF, inclusive de seu cônjuge quando for o caso, bem como comprovante de residência, certidão de casamento e pacto, se houver, fornecendo cópia dos documentos. Caso o arrematante seja estrangeiro, deverá ter permanência legal e definitiva no país. Menores de 18 (dezoito) anos só poderão adquirir os Direitos de Crédito se emancipados ou assistidos/representados por seu representante legal. Em caso de pessoa jurídica, além dos documentos pessoais dos representantes, o arrematante deverá apresentar cópia do CNPJ, ato constitutivo da sociedade, alterações e/ou última consolidação e prova de representação. Em qualquer hipótese, a representação por terceiros deverá ser feita mediante apresentação de original ou cópia autenticada de procuração por instrumento público com poderes, em caráter irrevogável e irretratável, para aquisição dos Direitos de Crédito e preenchimento de ficha cadastral, obrigando-se ainda a informar ao Itaú, imediatamente, caso haja qualquer alteração nos dados cadastrais fornecidos. Outros documentos poderão ser solicitados pelo Itaú, para fins de concretização da cessão, objeto do leilão.

9. Se após todos os tramites processuais for decretada a sentença anulando os contratos que originaram os Direitos dos Créditos objeto de cada lote, como ficarão os valores pagos? para a compra do lote?

O Banco Itaú responde pela evicção. Evicção é a perda parcial ou total sofrida pelo adquirente de alguma coisa, em virtude de reivindicação judicial promovida pelo verdadeiro dono. Sobrevindo decisão judicial transitada em julgado que decretar a anulação dos contratos que originaram os Direitos de Crédito objeto de cada lote, a responsabilidade do Itaú ficará limitada à devolução do valor do Preço pago pelo arrematante e ao reembolso dos valores comprovadamente despendidos por ele a título de taxas de condomínio e IPTU, desde que caracterizado o impedimento ao exercício da posse direta do imóvel atingido pela decisão judicial. Esses valores serão atualizados monetariamente pelos mesmos índices aplicados às cadernetas de poupança. 

10. Posso visitar os imóveis que são as garantias reais dos direitos de crédito?
A princípio não, uma vez que os imóveis encontram-se ocupados. Obviamente que nada impede que o interessado possa tentar junto ao mutuário que está inadimplente junto ao banco a tentativa de visitar o imóvel, porém ele não tem obrigação nenhuma de permitir esta visita.


11. Como funciona a desocupação dos imóveis?

O Banco Itaú está cedendo seus direitos de crédito sobre o imóvel objeto deste leilão, e arcará com as despesas do processo de execução judicial para retomada do mesmo. Uma vez retomado, outorgará escritura ao arrematante, cabendo a este as providências e as despesas, para desocupação da unidade, bem como todas as despesas que incidirem sobre o imóvel (condomínio e IPTU) após a arrematação.

12. Quem paga as dívidas e despesas de IPTU e condomínio que possam estar em aberto? Como descubro estes valores?

Quem paga ao credor final é o arrematante, no entanto a dívida é compensada com a redução sobre o valor da avaliação do imóvel, que garante o crédito ora em cessão, alterando a base do cálculo de aquisição.

A apuração das dívidas existentes sobre os imóveis, que compõem os Direitos de Crédito de cada lote, existentes até a data da arrematação, deverão ser apuradas pelo arrematante em até 12 (meses), contados da data da arrematação, e o resultado será deduzido do Valor de Avaliação sobre o qual será recalculado o novo Preço. A diferença entre o Preço de cada lote e o novo Preço será deduzida das parcelas vincendas do Preço, nos termos da cláusula 2 de cada Instrumento de Cessão. Segue abaixo a reprodução do item 2:

II. Preço

2. O preço dos Direitos de Crédito será o valor obtido em leilão, sendo que o lance mínimo, correspondente a cada um dos Imóveis, equivalente a 35% (trinta e cinco por cento) do seu valor de avaliação, conforme previsto no Anexo I deste Contrato (“Preço”).

2.1. As dívidas existentes sobre os Imóveis até a data do leilão, a serem apuradas pelo Cessionário em até 12 (doze) meses da data da arrematação, serão deduzidas do respectivo valor de avaliação, sobre o qual será calculado o novo preço. A diferença entre o preço na data do leilão e o novo preço apurado, será deduzida do valor das parcelas subseqüentes, a serem pagas pelo Cessionário, de acordo com a cláusula 2.2 abaixo.

2.2. O preço dos Direitos de Crédito deverá ser pago da seguinte forma:

a) 50% (cinquenta por cento) do Preço, nesta data, a título de sinal e princípio de pagamento; e
b) os demais 50% (cinquenta por cento), já recalculados, nos termos da cláusula 2.1, serão pagos em 12 (doze) parcelas mensais, iguais e sucessivas, a partir da arrematação realizada em leilão.

2.3. O Cessionário pagará a primeira parcela do preço conforme definido no edital de leilão, e as demais, por meio de boleto bancário, a serem emitidos e encaminhados pelo Itaú ao endereço constante da cláusula 6.1. 

13. Os imóveis são vendidos “Ad corpus”, o que quer dizer isto?
Que todos os imóveis são vendidos exatamente no estado físico que sem encontram no momento da venda, independente de divergências que possam ocorrer em medidas ou metragens mencionadas, modificações físicas com relação à quantidade de cômodos, ou qualquer outra que possa existir.

14.Nesses leilões posso fazer tudo sozinho?
Não, sempre precisa estar acompanhado por um advogado, no próprio contrato assinado com o Itaú, esta escrito, que você tem conhecimento de todas as cláusulas e esta acompanhado por um advogado.
Procuro sempre um advogado que tenha conhecimento desta forma de leilão.

Ana Esmeralda Lucas - Ismê - isme@isme.com.br

Avaliadora Perita Judicial  Nacional - CNAI 007672

trabalhando com leilões desde 2000.

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