QUAL A VANTAGEM DE COMPRAR LEILÕES DE IMÓVEIS?

O leilão de imóveis possui a incrível vantagem de um preço reduzido, que é o seu principal atrativo, mas pode haver certos problemas grandes na aquisição do seu sonhado imóvel. 

Primeiro, você não tem como saber a total condição do imóvel que estará comprando. A visita é impossível, pois ainda haverá pessoas morando nele. Como se já não bastasse, é ainda possível que a família que ainda resida no imóvel recorra judicialmente para tentar ficar com o imóvel.

Normalmente, esse recorrer da justiça não resulta em nada além de um grande atraso para sua aquisição oficial do leilão, porém há casos que existe a possibilidade da reaquisição do imóvel por meio da justiça, o que significa a anulação do leilão judicial.

Justamente por isso, é importante não se garantir por imóveis de leilão para sua mudança. Além disso, você nunca sabe quais são as condições do imóvel que estará comprando, podendo ser muito inóspitas e impossibilitando a mudança de imediato.

Considerando todos esses fatores, contam que se você deseja adquirir um imóvel em leilão para morar nele, você precisa obviamente ter um plano reserva para conseguir garantir arrumar o que for preciso no imóvel antes de se mudar, ou até mesmo se o imóvel for resgatado pela justiça ao dono original.

Justamente por isso os arrematantes e leiloeiros de imóveis mais experientes veem o leilão como uma possibilidade de entrar e começar a investir com mais força no mercado imobiliário.

ALGUMAS DICAS PARA QUEM QUER ENTRAR NA ÁREA DE LEILÕES

1)  Arrematar um imóvel ocupado e não conseguir se livrar do ocupante

Esta situação é bastante comum em imóveis que vão a leilão, mas o arrematante ganha o direito de solicitar a desocupação. Contudo, o ocupante pode entrar com recursos e até mesmo a execução do imóvel pode ser discutida na Justiça – leilões podem ser inclusive anulados.

Assim, a desocupação pode se arrastar por anos e acabar com seus planos de lucrar com aquela propriedade. Imóveis ocupados costumam ter preço mais em conta, mas o tiro pode sair pela culatra.

2)  Subestimar a reforma necessária

Imóveis que vão a leilão podem estar em péssimo estado de conservação, dependendo dos imbróglios por que passou até chegar à situação extrema de ser leiloado. Ainda que o investidor visite a propriedade antes do leilão – o que é fundamental – ele pode não ter noção da extensão da reforma necessária. É preciso pelo menos contar com a ajuda de alguém com experiência no assunto para estimar o custo da obra.

A pessoa pode pensar que é só ‘dar um tapa’ no apartamento e contratar aquele pedreiro que ela conhece há anos. Mas não é bem assim. A reforma pode dar mais trabalho e sair bem mais cara do que ela imagina.

3)  Não visitar o imóvel e comprar um produto de má qualidade

Por incrível que pareça, há quem compre um imóvel sem visitá-lo antes. Mas este é um dos piores erros que o participante de um leilão pode cometer. A visita deve ser minuciosa e acompanhada por profissionais que possam detectar problemas não aparentes. Se o imóvel for residencial, e o morador se recusar a abrir a porta para os visitantes, é preciso no mínimo ver a localização da propriedade e tentar apurar com funcionários do condomínio e vizinhos sobre suas condições.

Quem não visita o imóvel corre o risco de comprar o pior apartamento do prédio ou um imóvel com uma localização aparentemente boa, mas cheia de problemas para quem olha mais de perto – com vista para uma favela, numa rua de feira ou extremamente barulhenta por causa da vida noturna, entre outros problemas difíceis de detectar apenas com o Google Maps.

Se comprar um produto ruim, o investidor terá dificuldade de revendê-lo, e vai ter que ficar pagando condomínio, IPTU e despesas de manutenção. No fim das contas, o preço mais baixo do leilão não compensa. Além disso, se não conseguir visitar o interior do imóvel, o investidor não poderá sequer estimar o custo de uma eventual reforma, e acabar ficando no prejuízo.

4) Ficar empolgado e pagar mais caro do que deveria

Profissionais tendem a ser mais frios e objetivos, e jamais ultrapassar o valor máximo estabelecido para uma compra em leilão. No entanto, alguém menos experiente pode acabar se entusiasmando na hora e dar um lance maior do que deveria, acabando com o principal atrativo dos leilões de imóveis, que é o preço.  próprio leiloeiro incentiva esse entusiasmo, porque ele recebe 5% do valor do arremate.

Além do preço pago pelo bem e do valor da possível reforma, ao estipular seu lance máximo o investidor deve levar em conta os outros custos envolvidos na compra de um imóvel, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – que na cidade de São Paulo, por exemplo, é de 2% do valor do bem – e a Taxa de Registro.